Новые процедуры с закладной
Российская правовая газета , N 6, 2005 г. АРТЕМ КОНОВАЛОВ, старший юрисконсульт В шабаше декабря 2004 года Президент РФ подмахнул пакет законопроектов, призванный сформировать в России базар доступного жилья, в том числе посредством развития базара ипотечного кредитования. Одной из причин, послужившей основанием для разработки законопроектов в области ипотечного кредитования, приперлась законодательная непроработанность ряда вопросов, коя, по воззрению законодателя, мешает банкам снизить затраты заемщика, связанные с получением и возвратом целевого кредита на приобретение жилья. Подписанием показанного пакета законопроектов были привнесены изменения и дополнения в шеренга основополагающих нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование, в том числе в ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), ФЗ "О государственной регистрации лев на недвижимое барахло и сделок с ним" и иные. ИПОТЕКА БЕЗ НОТАРИУСА До недавнего времени подавляющее большинство ипотечных сделок не могло происходить без их сопровождения нотариусами. эдак, в соответствии с п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке в предыдущей редакции: "Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной редакции". Кроме того, в случае, если лева банков кредиторов-залогодержателей удостоверялись закладной и число листов экой закладной составляло два и более, нотариус пронумеровывал листы закладной и скреплял их своей печатью (ч. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке в предыдущей редакции). Исключением из правила об неизменном удостоверении нотариусом ипотечной сделки изображал случай, когда ипотека недвижимого имущества возникала в пользу банка кредитора-залогодержателя в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке, и лева банка либо удостоверялись закладной, составленной на одном листе, либо вовсе не удостоверялись указанной ценной бумагой. Необходимость нотариального удостоверения и уплаты нотариального тарифа, самоочевидно, могуче увеличивала затраты заемщика по ипотечной сделке. В сущее пора в ст. 10 функционирующей редакции Закона об ипотеке предусмотрено лишь то, что "договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации". Таким образом, заявка об обязательности нотариального удостоверения договора об ипотеке перестало иметься. В случае если сторонки все же зачислят решение о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, нотариальный тариф составит всего: - 200 рублей - если объектом договора ипотеки будет изображать жилое помещение, и - 0,3% суммы договора ипотеки, однако не более 3000 рублей - если предметом настоящего договора будет изображать другое недвижимое барахло, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания. В связи с тем, что с 1 января 2005 года Закон "О государственной пошлине" утратил силу, нынче размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки определяется в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 333.24 НК РФ. Также Закон об ипотеке в функционирующей редакции нынче не обязывает нотариуса совершать деяния, кои, впопад, не предусмотрены Основами законодательства РФ о нотариате, а полномочия по нумерации и скреплению печатью листов закладной возлагаются на орган, осуществляющий государственную регистрацию лев на недвижимое барахло и сделок с ним. Подытоживая возговоренное, можно заявлять о том, что с 1 января 2005 года участие нотариуса в ипотечной сделке не являет непреложным, что позволит несколько снизить затраты заемщиков, получающих ипотечные кредиты. ИЗМЕНЕНИЕ обстоятельств ЗАКЛАДНОЙ До принятия рассматриваемого пакета законов закладную можно было рассматривать точно "жесткий" документ, внесение изменений в содержание которого представляло смертельно затруднительной и худо регламентированной процедурой. В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 13 Закона об ипотеке в предыдущей редакции внесение изменений в закладную было мыслимо токмо в случае частичного исполнения гарантированного ипотекой обязательства. Изменить содержание закладной по соглашению сторонок по каким-либо иным основаниям не представлялось мыслимым. Законодатель попытался решить данную проблему, и в Закон об ипотеке были привнесены отдельный изменения и дополнения. Теперь п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке выглядит вытекающим образом: "Должник по гарантированному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной". эким образом, в сущее пора для внесения изменений в закладную хватит лишь соглашения сторонок залогового правоотношения. - путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и предписания в тексте самой закладной на данное соглашение точно на документ, представляющий неотъемлемой долею закладной; - путем аннулирования закладной и одновр/еменно с этим получения новой закладной, составленной с учетом отвечающих изменений. Немаловажным являет и тот факт, что государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть реализована в течение одного дня с момента обращения заявителя в фиксирующий орган и без уплаты государственной пошлины. Вместе с тем стоит наблюсти, что ни предшествующая редакция, ни действующая редакция Закона об ипотеке и ФЗ "О государственной регистрации лев на недвижимое барахло и сделок с ним" однозначно не регламентируют механизм изменения ранее введенных обстоятельств закладной. В частности, не определяется перечень документов, необходимых для регистрации соглашения об изменении содержания закладной, а также последовательность деяний по внесению в нее изменений. Кроме того, не указывается, кто правомочен проставлять на закладной оценку (запись) о том, что договоренность об изменении обстоятельств закладной являет неотъемлемой ее долею в соответствии с требованиями ст. 13 и 15 Закона об ипотеке, а также не найден момент проставления данной отметки: одновр/еменно с заключением соглашения, одновр/еменно с государственной регистрацией данного соглашения либо после его государственной регистрации? Также не вразумительна правовая естество государственной регистрации соглашения о внесении изменений в содержание закладной с учетом того, что сама закладная точно ценная бумага не подлежала и не подлежит государственной регистрации. Таким образом, бесспорной заслугой ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являет то, что теперь в Законе об ипотеке однозначно показана возможность внесения изменения в закладную по соглашению между должником, залогодателем и залогодержателем. Однако невозможно не наблюсти, что процедура внесения таких изменений в сущее пора хватит слабосильно урегулирована законодателем, в связи с чем, вероятно, участникам цивильного витка придется столкнуться с обусловленными трудностями при заточении экой сделки. Одним из весомых факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования загородной недвижимости, представляло хватит слабое законодательное регулирование спроса приобретения индивидуального дома с земельным участком за счет кредитных оружий и оформления заклада на данное барахло в пользу банка-кредитора. Сложность ситуации заключалась в том, что при приобретении заемщиком индивидуального дома и аграрного участка у продавца за счет кредитных средств ипотека в силу закона возникала токмо на индивидуальный дом и только в том случае, если настоящий дом изображал жилым (ст. 77 Закона об ипотеке). При этом ипотека на аграрный участок не возникала, что противоречило иным нормам. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке "ипотека здания или сооружения допускается токмо с одновременной ипотекой по тому же договору аграрного участка, на котором находится это дом или сооружение". Следовательно, если формально подходить к настоящему вопросу, неполучение банком в ипотеку аграрного участка одновр/еменно с возникновением заклада на жилой дом являет нарушением вышеуказанной нормы. Таким образом, при выдаче ипотечного кредита на приобретение такой загородной недвижимости банки рисковали тем, что возникший в силу закона залог на жилой дом мог быть признан недействительным по причине того, что одновременно с закладом жилого дома ипотека на аграрный участок не возникала. Исходя из изложенного можно выделить две основные проблемы, решение которых позволило бы упростить процедуру заточения ипотечных сделок, направленных на приобретение заемщиками загородной недвижимости, что позволило бы ускорить темпы роста объемов кредитования по данной программе: - Отсутствие в работающем законодательстве РФ нормы, предусматривающей возникновение ипотеки в силу закона на индивидуальный дом, не подпадающий под атрибут "жилой". - Отсутствие в работающем законодательстве РФ нормы, предусматривающей возникновение ипотеки в силу закона на земельные участки и лева аренды аграрного участка, приобретаемые за счет кредитных оружий. Теперь в Законе об ипотеке проступила наконец норма о возникновении ипотеки в силу закона на аграрный участок. В ст. 64.1 Закона об ипотеке указано, что "если другое не предусмотрено федеральным законом или договором, аграрный участок, усвоенный с использованием кредитных средств банка или другой кредитной организации... слывет находящимся в залоге с момента государственной регистрации лева собственности заемщика на этот аграрный участок". Данное правило также распространяется на права аренды, приобретаемые заемщиком за счет кредитных оружий банка. К сожалению, в отечественном законодательстве эдак и не появилась норма, предусматривающая возникновение ипотеки в силу закона при приобретении за счет кредитных оружий индивидуального дома, не обладающего статусом жилого дома. Таким образом, на этакие объекты недвижимого достояния, которые оформлены точно дача, садовый домик, жилое постройка, коттедж и пр., правила о возникновении ипотеки в силу закона не распространяются, в связи с чем можно с великий долей вероятности предположить, что виток таковских объектов с использованием ипотечных кредитов не будет громаден. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ барахло Федеральный закон N 194-ФЗ "О внесении изменений в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ" поставил точку в дискуссии о том, можно ли обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств заемщика жилое помещение в том случае, если оно являет